건축 알아가기

공사 완료 후 준공 준비하기

공사를 진행하는 동안에는 시공사와의 관계가 좋지만은 않을 것입니다. 그래도 건축주 입장에서는 좋게 가려고 노력하는 것이 좋습니다. 중저가의 견적으로 공사를 시작했다면 시공사입장에서도 큰 이윤을 남기는 것이 아니기 때문입니다. 시공사와의 관계는 준공과 준공 후 하자관리에 영향을 미치기 때문입니다. 그럼 준공시점에 건축주가 준비해야 할 것들에 대해 알아보겠습니다.

첫 번째 토목 도면을 확인해야 합니다. 건축도면에서 배치도에 표기된 조경을 확인 합니다. 준 공전에 우물을 만들거나 앞마당에 텃밭을 만드는 경우가 있는데 준공 검사 시 원상복구 명령이 나올 수 있습니다. 최근에 한 공사도 우물을 만들었다가 준공 검사 시 걸려서 원상복구 명령이 났습니다. 건축 부분은 크게 변하지 않으면 눈으로 확인이 불가합니다. 원상복구도 쉽지 않아 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 하지만 외부 조경과 담장에 관련된 부분은 복구를 쉽게 할 수 있기 때문에 도면 외 시공하는 것은 문제가 생깁니다.

두 번째 공사완료 후 하자사항을 확인합니다. 공사를 완료해도 시공 미흡한부분과 하자사항이 발생할 수 있습니다. 준공 후 한다고 미뤄도 최대한 하자사항은 준공 전에 마무리 할 수 있고록해야 합니다. 준 공후는 시공사에서 하자보수를 미룰 수 있기 때문입니다. 또한 준공 후 하자보수는 하자보수기간과 금액도 영향을 미치기 때문입니다.

세 번째 준공기간을 확인해야 합니다. 준공검사를 완료하면 그 시점으로 시공사와의 관계는 끝납니다. 하자관리가 남아 있지만 본 공사는 시공자입장에서 완료했다고 생각하기 때문입니다. 공사가 완료되면 건축주와 시공사간에 흐지부지 되는 경우가 있습니다. 준공이 완료되면 그 시점으로 종료계약서를 쓰고 또다시 하자관리 계약서를 작성해야 합니다. 계약서를 작성하면서 마지막으로 잔금을 입금하고 끝내시는 게 가장 좋습니다.

네 번째 공정별로 작업자 미수금 확인을 해야 합니다. 큰 업체들은 시공사가 작업자들 노임과 자재 대를 안주는 경우는 없습니다. 나중에 문제가 생겨도 자재업체는 스스로 감당하는데 작업자들은 노임에 대해 요구 할 수 있습니다. 주택은 3개월 정도 짧은 공기이기 때문에 작업팀들에게 미수금이 없는지 확인을 하는 것도 좋은 방법입니다. 하자보수계약서를 작성할 때 이런 이야기를 하시고 확인 완료 후 잔금을 주겠다. 하시는 방법도 좋은 방법이라고 생각합니다.

준공은 공사의 마지막 공정이라고 생각하시면 됩니다. 마지막 공정인 만큼 품질관련 및 공사대금에 대한 문제를 정확하고 바르게 정리하고 마무리해야 합니다. 사전에 이런 준비를 하지 않으면 공사를 끝내고 하자 발생처리와 작업자들 노임 문제로 인해 건축주는 힘든 상황을 겪게 될 수 있습니다. 마무리도 잘해서 꿈에 이르던 주택을 지으시길 바랍니다. 다음으로 준공 후 하자관리에 대해 알아보겠습니다.   

주택 시공 중 확인해야 할 사항

시공사와 주택 시공에 대한 계약을 완료했으면 공사 시작과 함께 건축주는 공사에 대해 품질을 확인해야 합니다. 만약 자신이 시간이 없거나 잘 모르겠으면 별도 비용을 지불하고 감리를 둬서 시공 품질관리를 해야 합니다. 시공사 입장에서는 감리가 검사하면 공사 또한 꼼꼼히 할 수 밖에 없습니다. 하지만 추가 비용이 들어가므로 건축주들은 큰 공정 중요 포인트만 확인하시면 됩니다. 공정별 순서대로 알아보겠습니다.

첫 번째 토목작업시 기초 패드 확인하기 지반 다짐을 충분히 한 후 단열재를 깔고 패드를 시공합니다. 단열재설치여부와 두께도 50mm이상을 설치해야 합니다. 패드 안에 들어가는 철근도 너무 빈약하게 하며 안됩니다. 패드는 집의 기초이기 때문에 튼튼하게 짓는 것을 확인해야합니다. 또한 지반과 붙어있어 단열공사도 필수로 해야 합니다.

두 번째 골조공사시 접합부 이음 확인하기 철근콘크리트를 제외하고는 목구조 경량철골구조 보두 접합부 이음 용접과 못과 철물을 사용하는 것을 정확히 확인해야합니다. 구조 체는 하자가 생기면 집이 무너질 수도 있고 하자보수시에도 내부 마감을 다 뜯어야 하기 때문에 차 후 하자 비용도 많이 발생합니다.

세 번째 설비 공사지 P트랩 및 구배 확인하기 1층이나 2층에 하수구 배관은 P트랩을 사용하여 사용하지 않을 때 하수구 냄새 억류를 막아줘야 합니다. 간호 L자 배관을 사용해서 마무리하는 시공사가 있는데 이 점은 공사 전에 필히 말해야 합니다. 또한 배수 배관은 직각 배관보다 45도 배관으로 두 번이어서 막힘을 방지해야 합니다. 직배수관 또한 적정 경사를 줘서 물배수가 잘 되게 시공해야합니다. 배관 또한 VG1으로 두꺼운 배관 사용을 확인해야 합니다.

네 번째 전기공사시 KS규격품 확인하기 전기공사는 전선의 두께와 전선관의 난 연제품인지 확인해야 합니다. 전선관의 경우 중국산의 비난연제품이 많이 있는데 이 제품은 스파크에 의한 화재가 발생하기 쉽습니다. 콘센트 함또한 PVC제품보다 철제를 사용하여 스파크에 의한 화재를 예방해야합니다.

다섯 번째 창호 공사시 창틀 주위 사춤 및 단열 확인하기 주택에서 단열공사는 난방비로 연결되어 경제적인 문제가 일어납니다. 특히 창틀 주위 틈을 잘 막지 않고 마감으로 막아서 열손실이 많이 일어나는데 철콘의 구조는 몰탈 사춤을 하고 목구조와 경량철골조는 단열재로 밀실 시공해야 합니다. 또한 팽창밴드로 이용하여 단열을 하기도 합니다.

여섯 번째 수도 및 콘센트 시공시 골조에 지지대 설치 확인하기 수도 및 콘센트는 지속적인 미세 하중이 가해지므로 나중에는 접합부 처짐이나 수도배관의 경우 연결소켓 누수가 일어납니다. 이러한 것을 막기 위해서는 지지대 보강하여 지지대에 콘센트나 수도배관을 고정해야 차 후 누수가 안 생깁니다.

일곱 번째 방수 공사시 담수시험으로 누수 확인하기 담수 시험을 빼놓고 시공하는 시공사도 많은데 꼭 담수시험으로 누수를 확인 후 마감작업에 들어가야 합니다. 미세 누수가 있으면 바로는 보이지 않을 수 있으나 마감 후 시간이 지나 물을 머금고 있으면 하부나 벽면 마감재에 곰팡이와 결로현상이 일어날 수 있습니다.

여덟 번째 단열 공사시 빈틈없이 시공 확인하기 모든 구조체 건물에는 바닥, 외벽, 지붕에 단열공사가 들어갑니다. 작은 틈이라도 없도록 철저한 감독이 필요합니다.

아홉 번째 공정별로 중요한 공정은 사진으로 기록남기기 설비나 수도배관의 경우 마감재로 가려지기 때문에 차 후 하자가 발생할 때 어느 부위인지 짐작을 하지 못합니다. 전체적으로 마감재를 뜯는 경우가 발생하니 설비 전기 공종은 사진으로 기록을 남겨놓아야합니다.

열 번째 설계 도면대로 시공확인하기 시공사가 시공편의 및 현장 작업자들에게 공사를 떠넘겨 도면대로 시공이 되지 않을 경우가 많습니다. 도면을 보고 건축주는 설계도면대로 시공이 잘되는지 확인해야합니다.

주택시공중 품질관리는 중요합니다. 작업자가 기술이 좋지않아도 감리를 잘한다면 품질 좋은 집을 지을 수 있습니다. 철저한 관리와 감독을 하시길 바랍니다. 다음으로 공사 완료 후 준공준비하기에 대해 알아보겠습니다.

주택 시공 중 확인해야 할 사항

시공사와 주택 시공에 대한 계약을 완료했으면 공사 시작과 함께 건축주는 공사에 대해 품질을 확인해야 합니다. 만약 자신이 시간이 없거나 잘 모르겠으면 별도 비용을 지불하고 감리를 둬서 시공 품질관리를 해야 합니다. 시공사 입장에서는 감리가 검사하면 공사 또한 꼼꼼히 할 수 밖에 없습니다. 하지만 추가 비용이 들어가므로 건축주들은 큰 공정 중요 포인트만 확인하시면 됩니다. 공정별 순서대로 알아보겠습니다.

첫 번째 토목작업시 기초 패드 확인하기 지반 다짐을 충분히 한 후 단열재를 깔고 패드를 시공합니다. 단열재설치여부와 두께도 50mm이상을 설치해야 합니다. 패드 안에 들어가는 철근도 너무 빈약하게 하며 안됩니다. 패드는 집의 기초이기 때문에 튼튼하게 짓는 것을 확인해야합니다. 또한 지반과 붙어있어 단열공사도 필수로 해야 합니다.

두 번째 골조공사시 접합부 이음 확인하기 철근콘크리트를 제외하고는 목구조 경량철골구조 보두 접합부 이음 용접과 못과 철물을 사용하는 것을 정확히 확인해야합니다. 구조 체는 하자가 생기면 집이 무너질 수도 있고 하자보수시에도 내부 마감을 다 뜯어야 하기 때문에 차 후 하자 비용도 많이 발생합니다.

세 번째 설비 공사지 P트랩 및 구배 확인하기 1층이나 2층에 하수구 배관은 P트랩을 사용하여 사용하지 않을 때 하수구 냄새 억류를 막아줘야 합니다. 간호 L자 배관을 사용해서 마무리하는 시공사가 있는데 이 점은 공사 전에 필히 말해야 합니다. 또한 배수 배관은 직각 배관보다 45도 배관으로 두 번이어서 막힘을 방지해야 합니다. 직배수관 또한 적정 경사를 줘서 물배수가 잘 되게 시공해야합니다. 배관 또한 VG1으로 두꺼운 배관 사용을 확인해야 합니다.

네 번째 전기공사시 KS규격품 확인하기 전기공사는 전선의 두께와 전선관의 난 연제품인지 확인해야 합니다. 전선관의 경우 중국산의 비난연제품이 많이 있는데 이 제품은 스파크에 의한 화재가 발생하기 쉽습니다. 콘센트 함또한 PVC제품보다 철제를 사용하여 스파크에 의한 화재를 예방해야합니다.

다섯 번째 창호 공사시 창틀 주위 사춤 및 단열 확인하기 주택에서 단열공사는 난방비로 연결되어 경제적인 문제가 일어납니다. 특히 창틀 주위 틈을 잘 막지 않고 마감으로 막아서 열손실이 많이 일어나는데 철콘의 구조는 몰탈 사춤을 하고 목구조와 경량철골조는 단열재로 밀실 시공해야 합니다. 또한 팽창밴드로 이용하여 단열을 하기도 합니다.

여섯 번째 수도 및 콘센트 시공시 골조에 지지대 설치 확인하기 수도 및 콘센트는 지속적인 미세 하중이 가해지므로 나중에는 접합부 처짐이나 수도배관의 경우 연결소켓 누수가 일어납니다. 이러한 것을 막기 위해서는 지지대 보강하여 지지대에 콘센트나 수도배관을 고정해야 차 후 누수가 안 생깁니다.

일곱 번째 방수 공사시 담수시험으로 누수 확인하기 담수 시험을 빼놓고 시공하는 시공사도 많은데 꼭 담수시험으로 누수를 확인 후 마감작업에 들어가야 합니다. 미세 누수가 있으면 바로는 보이지 않을 수 있으나 마감 후 시간이 지나 물을 머금고 있으면 하부나 벽면 마감재에 곰팡이와 결로현상이 일어날 수 있습니다.

여덟 번째 단열 공사시 빈틈없이 시공 확인하기 모든 구조체 건물에는 바닥, 외벽, 지붕에 단열공사가 들어갑니다. 작은 틈이라도 없도록 철저한 감독이 필요합니다.

아홉 번째 공정별로 중요한 공정은 사진으로 기록남기기 설비나 수도배관의 경우 마감재로 가려지기 때문에 차 후 하자가 발생할 때 어느 부위인지 짐작을 하지 못합니다. 전체적으로 마감재를 뜯는 경우가 발생하니 설비 전기 공종은 사진으로 기록을 남겨놓아야합니다.

열 번째 설계 도면대로 시공확인하기 시공사가 시공편의 및 현장 작업자들에게 공사를 떠넘겨 도면대로 시공이 되지 않을 경우가 많습니다. 도면을 보고 건축주는 설계도면대로 시공이 잘되는지 확인해야합니다.

주택시공중 품질관리는 중요합니다. 작업자가 기술이 좋지않아도 감리를 잘한다면 품질 좋은 집을 지을 수 있습니다. 철저한 관리와 감독을 하시길 바랍니다. 다음으로 공사 완료 후 준공준비하기에 대해 알아보겠습니다.

주택시공사와 계약할때 주의 할 점

시공사를 여러 군대 찾고 마음에 드는 시공사를 찾았다면 견적을 받고 계약을 진행할 것입니다. 기업과 기업이 거래 한때는 계약서를 정말 꼼꼼히 쓰고 자신들의 기업에 유리하게 작성하기 마련입니다. 하지만 주택시공계약서를 작성할 때에는 시공사에서 제공하는 계약서만으로 추가 사항 없이 바로 계약합니다. 업자 같은 사람들은 계약서도 없이 공사하기도 합니다. 절대 계약서를 쉽게 보면 안 되고 꼼꼼히 체크하고 확인해야 합니다. 확인해야 할 중요사항들을 알아보겠습니다.

첫 번째 계약내역서를 확인해야합니다. 설계도면이 나오고 이전에 견적 받은 내역서가 있겠지만 최종 계약때는 다시 한 번 확인해야 합니다. 설계도면을 작성할 때 정확한 재료 명을 명기하는 게 좋다고 했습니다. 계약내역서 또한 마감재료에대한 재료명이 품목에 정확히 기재가 돼 있는지 확인해야 합니다. 예로 외부벽돌마감 인데 일반벽돌과 고벽돌과는 배로 단가차이가 나기 때문에 사전에 어느 정도의 재료인지 정확히 명기해야 공사 중에 추가 공사금액을 요구하지 않고 분쟁이 일어나지 않습니다.

두 번째 착공기간을 확인해야합니다. 흔히 착공기간은 설계도면이 허가가 완료되면 착공신청을 합니다. 허가기관에서 착공허가가 나오면 문서로 착공허가서가 나오는데 그때를 착공기간으로 하고 그날부터 공사를 시작해도 됩니다. 하지만 실제 시공사가 공사를 들어오는 날을 실착공기간으로 별개로 꼭 기재해야합니다. 시공사에서 실 착공을 미루거나 핑계를 댈 수 있습니다. 실착공이 늦어지면 전체 공사기간이 늘어나는 것입니다. 시공사의 잘못이지만 공사비의 증감 및 품질저하로 이어집니다.

세 번째 지체보상금을 정해야 합니다. 이 말뜻을 잘 모르실텐데 대형건물을 공사할 때는 지체보상금이란 것을 꼭 명시 합니다. 이는 공사를 계약기간이내 공사를 완료 못해 준공을 못하고 미뤄졌을 경우 계약기간 이후 하루에 얼마씩 시공사에게 지불하라는 내용입니다. 보통 하루에 계약금액의 1/1000~3/1000 비율로 산정합니다. 이것을 기재하는 이유는 작은 공사여서 건축주가 지체보상금을 못 받을 수 있지만 그만큼 시공사는 계약 기간 내 공사 완료를 위해 최선을 다할 것입니다.

네 번째 하자보수 기간을 정확히 명기해야합니다. 하자보수기간을 시공완료후 하자가 발생했을 때 시공사에서 보수를 해주는 것입니다. 큰 공사들은 구조 체는 6년 방수는 4년 지붕공사는 3년 이런 식으로 공종별로 중요도를 나눠서 하자기간을 다르게 산정합니다. 하지만 주택공사의 경우 전체 하자기간 2년 이런 식으로 산정합니다. 저는 이런 식으로 하면 안 된다고 생각합니다. 구조 체와 지붕은 3년 설비 전기는 1년 마감자재는 2년 이런 식으로 해야 합니다. 그 이유는 집이 준공되고 구조 체와 방수는 2년은 지나야 하자들이 나타납니다. 즉 시공을 잘했다면 10년 하자가 생기지 않습니다. 3년은 집이 지반에 안착되는 기간을 보기 때문에 그 전에 하자가 발생합니다. 설비와 전기의 경우 시공이 잘못됐다면 1년 안에 하자가 발생하고 그 이후는 크게 발생하지 않기 때문입니다. 마감재의 경우도 초반에는 하자가 안보이지만 1년이 넘어가면 접착불량과 틈새로 인한 단열과 박리 현상이 일어납니다.

다섯 번째 공사대금 지급 조건을 명기해야합니다. 시공사는 한 번에 최대한 받으려고 하겠지만 그렇게 하는 것보다는 큰 공종별로(금액별로) 나누워서 토목공사,골조공사,전기공사,설비공사,창호공사,인테리어공사,마감공사,잔금(잔손보기공사)로 나눠서 공사대금을 지불해야 합니다. 시공중 중간에 문제가 생겨도 건축주가 피해를 최소한 할 수 있습니다.

여섯 번째 노무비 직불 확인서를 작성해야합니다. 시공사에서 골조공사, 창호공사, 전기공사 등 이런 식으로 공종별로 나눠서 팀장에게 공사를 얼마에 하라고 넘겨줍니다. 하지만 팀장들이 시공사에서 돈을 못 받고 종종 건축주에게 시공비를 달라고 요구합니다. 건축주는 시공사에게 줬으니 알아서 받으라고 하지만 심하면 깽판과 소송도 갈 수 있습니다. 이러한 일을 사전에 예방하려면 일하러오는 공종별 팀장님 전화번호를 꼭 확인해야 합니다. 그리고 그 공종이 완료되고 시공비를 시공사에 지불했으면 큰 공종 팀장들과 노무비 지급확인을 해보는 것도 좋은 방법입니다. 이러한 내용을 계약 전에 시공사에게 통보하고 확인하는 작업은 좋습니다. 그리고 시공사에서 돈을 지불하지 않을 경우 시공비에서 팀장에게 직불하겠다는 말을 넣어야 합니다. 계약 전에 말하지 않고 공사 중간에 행하면 시공사 입장에서는 별로 좋지 않아 관계가 안좋아질수 있습니다.

일곱 번째 공사 종료일을 정확히 명기해야 합니다. 공사란 것이 일찍 끝날 수도 있고 늦게 끝날 수도 있습니다. 가장 좋은 방법은 공사하고 사용승인(준공) 허가가 떨어지면 그 날로부터 공사는 종료이고 하자보수기간이 적용된다는 것을 명기해야 합니다. 공사는 완료했는데 준공이 나지 않아 공사 완료 시점부터 하자기간을 적용할 수도 있기 때문입니다. 잔금(공사비의 3%~5%)또한 준공완료후 지급으로 명기해야 합니다.

여덟 번째 하자보수 증권을 발행 합니다. 하자보수증권은 시공사에서 하자를 완료하지 않으면 보험회사에서 하자를 처리해 주는 것입니다. 큰 회사의 경우 발급하는 경우도 있습니다. 작은 업체들은 비용발생으로 발행을 안하는 경우가 많습니다. 이럴 때는 공사완료시점 즉 사용승인시점(준공완료)으로 하자보수이행 계약서를 날짜를 명기해서 다시 작성후 인감도장 날 인후 인감증명서를 첨부해 건축주는 보관하고 있어야 차 후 하자 발생 시 큰 무리 없이 처리할 수 있습니다.

주택알아가기 중에서 가장 중요한 것이 시공사와의 계약하기입니다. 어설픈 계약서는 차후 분쟁의 소지와 서로 오해의 소지를 갖게 만듭니다. 서로 합의된 범위 안에서 공사를 완료할 수 있게 만드는 것이 계약서입니다. 서로 꼼꼼히 작성하여 시공계약을 하시길 바랍니다. 다음으로 시공중 확인해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

주택 시공사 선택하기

설계까지 완료되고 내역서 작성 및 일부 시공사에서 견적을 받았다면 대략적인 공사비는 나왔을 것입니다 또한 마음에 드는 시공사가 있으면 이 시공사가 기술과 품질에 정직한지 궁금할 것입니다. 이번에는 주택 건설 시공사는 어떤 형태가 있는지 알아보겠습니다.

첫 번째 법인사업자 대형주택회사입니다. 이곳은 하우징 페어 같은 박람회에 큰 부스를 운영합니다. 일부 외부에 주택을 지어놓기도 하며 건축주들이 와서 볼 수 있도록 합니다. 주택시공 준비하는 매년 책자도 무료로 발부해서 나눠줍니다. 대형 회사들은 공사비는 비쌀 수 있습니다. 최상의 품질이 아닐 수 있습니다. 주택회사에서 직영으로 직접 짓는 경우도 있지만 재하 도를 줘서 시공을 하게하며 관리만 하는 경우도 있습니다. 재하도의 경우 건축주가 알아내기는 힘듭니다. 하지만 AS나 사후관리적인 면에서는 안정적입니다. 마지막 정산에도 쉽게 넘어갈 수 있습니다.

두 번째 법인, 개인사업자 주택회사입니다. 큰 업체도 있지만 대부분 5명 미만의 직원의 주택회사입니다. 가장 많이 존재하고 있습니다. 기술력이 뛰어난 회사도 있지만 그렇지 않은 회사들도 많이 있습니다. 괜찮은 회사는 뛰어난 기술력으로 꼼꼼하게 주택을 지으며 최상의 품질로 하자 없는 주택을 만듭니다. 그와 반대의 형태로 최하의 품질을 만들며 하자들을 처리안해주는 악덕 업체들도 많이 있습니다. 업체들에 따라 시공비의 차이가 많이 나며 시공비가 저렴한 업체들이 많이 있습니다.

세 번째 사업자가 없는 개인업자입니다. 즉 가장 기피해야 하는 형태라고 생각합니다. 정말 뛰어난 장인이 있다고 생각하지만 그러한 장인을 만나기 힘듭니다. 또한 정산이나 하자관리에 약할 수밖에 없습니다. 잘못하다간 사기까지 당하는 경우도 많이 있습니다. 이러한 분들은 시골에서 뜨내기로 활동하는 경우가 많이 있습니다. 지역 업체도 조심해야 합니다. 시공비는 상대적으로 저렴할 수 있습니다.

세 번째 형태의 건축업자를 피하라고 말하고 있습니다. 전문 지식이 없는 일반인이 공사 중 무엇이 잘못됐는지 알기는 어렵습니다. 가장 편하고 안전하게 가려면 대형주택회사에게 의뢰하는 것이 공사 기간이나 공사비로 어렴으로 편할 수 있습니다. 두 번째 형태의 주택회사를 찾는다면 가장 이상적인 공사를 할 수 있을 것입니다. 이런 회사들은 블로그나 카페를 잘 운영하므로 인터넷에서 잘 찾아보시면 찾으실 수 있을 것입니다. 건축주 입장에서는 같은 설계도면으로 시공해도 가격이 저렴한 대로 시공을 하기 원합니다. 

하지만 저렴한 시공사는 그만큼 원가절감을 위해 자재나 기술자나 문제가 있습니다. 최저가 공사비보다 중간정도의 공사비 업체로 공사를 하는 것이 좋다고 생각합니다. 그래서 대형건물 위주로 하는 건설사에서도 전문 업체들을 선택할 때 최저가 업체보다 최저가보다 한 단계 위인 업체를 선정하는 이유도 품질과 공사문제 때문입니다.

예정된 공사비 범위 안에 들어온다면 최저가 업체보다는 중간정도의 업체를 찾기를 바랍니다. 최저가 업체 또한 시공을 잘할 수 있습니다. 그것은 그 회사가 지은 건축들을 찾아보거나 후기들을 찾아보시면 될 것입니다. 다음에는 주택 시공 계약하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

주택은 무슨 구조체를 할 것인가?

주택에서의 구조 체는 공사비의 산정에 영향을 받습니다. 작은 건물 일수록 구조 체에 따라서 건물의 시공비가 틀려지기 때문입니다. 주택을 구성하는 구조 체에는 어떠한 것들이 있는지 건축주들은 자세히 알고 있어야 합니다. 제가 알고 있는 기본적인 평당 공사비를 근거하여 공사비를 알아보겠습니다.

첫 번째 철근콘크리트 

평당 550~650만원 철근콘크리트는 가장 많이 사용되는 건축공법입니다. 장점은 내구성과 지진에 강한 내진성이 뛰어나고 유지관리가 쉽습니다. 또한 건물을 매매할 때 가격을 높게 책정합니다. 단점은 공사비가 비싸고 공사기간이 길어질 수 있습니다. 단열공사를 꼼꼼히 해야 합니다.

두 번째 경량목구조 

평당 450~550만원 최근에 많이 사용하는 북미식 목구조입니다. 구조 체 기둥 나무가 벽을 형성하여 못과 철물로 연결하여 구조 체를 만듭니다. 장점은 친환경적이고 목조가 습도조절을 합니다. 단열성 도한 뛰어납니다. 단점은 지속적인 유지관리가 필요합니다. 화재에 약합니다.(일부 약하지 않다고 하는 분들도 있는데 약할 수밖에 없습니다.) 기술자들의 숙련도에 따라 편차가 심합니다. 구조적으로 안전한지 정확하게 검토하는 곳이 별로 없습니다.

세 번째 경량철골 

평당 200~350만원 조립식주택으로 많이 알고 있습니다. 각파이프로 구조 체를 세우고 외부는 샌드위치판넬로 벽체를 형성합니다. 장점은 공사기간이 짧습니다. 공사비가 저렴합니다. 단열성능이 뛰어납니다. 유지관리가 쉽습니다. 우리나라에서 많이 사용된 건축으로 기술자가 많습니다. 단점은 화재에 취약합니다. 자재의 선택을 잘해야 합니다. 집안이 건조할 수 있습니다. 기술자가 많은 만큼 실력이 없는 기술자들도 많습니다.

네 번째 ALC블록 

평당 450~550만원 ALC블록은 조적조형태로 쌓는 형태입니다. 최근에는 구조적으로 안전하게 기둥과 바닥은 철골로 세우고 벽체는 ALC블록으로 시공하는 공법을 사용합니다. 장점은 친환경적입니다. 시공기간이 짧습니다. 방음 단열에 강합니다. 단점은 습기에 약합니다. 다른 공법과 융합하면 공사비가 증대될 수 있습니다. 전문시공업체를 찾기가 어렵습니다.

다섯 번째 흙벽돌집, 한옥 

평당450~만원 흙별 돌은 황토로 구운 벽돌을 사용하여 조적식 구조이며 지붕은 목조형태이입니다. 친환경적이며 최근에 지진에 대해 보강해야 하므로 조적조형태는 공법을 잘 생각해야 합니다. 한옥주택은 중목주조 형태이며 경량목구조와는 다르게 나무를 끼워서 맞추는 형태입니다. 나무로 기둥과 보형태를 이룹니다.

주택 공법에는 이외에도 조적 조와 철골조 컨테이너 주택 등 여러 가지가 있습니다. 가장 많이 사용하는 공법위주로 나열했습니다. 평당 공사비는 큰 의미가 없다고 하지만 저는 토목과 조경을 뺀 건물만 봤을 때는 평균적인 공사비는 의미가 있다고 생각합니다. 여기에 재료마감에 따라 공사비가 줄어들거나 상승되기도 합니다. 건축주가 원하는 평수와 시공비를 대입해하여 기본적인 공사비를 산출하는 것이 설계를 하기 전에 필요합니다. 구조 체를 선택하고 설계를 하므로 예산에 맞는 공사비 내역서를 작성해야 합니다. 다음으로 시공사 선택에 대해서 알아보겠습니다.

주택시공비 산정하기

설계사무소를 선정했다면 건축공사비를 확정해야 합니다. 경험이 많고 실력이 좋은 사무소는 시공비에 맞게 설계를 합니다. 설계를 진행할 때는 시공비가 이정도이니 이정도의 설계를 해달라고 해야 합니다. 예산보다 높은 설계를 하면 시공을 못 할 수가 있습니다. 설계사무소에서 예산에 맞는 설계를 한다는 것은 쉽지 않습니다. 이것은 건축주가 구조 체와 마감은 무엇을 해야 할지 생각해야 합니다. 그럼 건축비를 어떻게 산정하는지 알아보겠습니다.

첫 번째 적산사무소 또는 설계사무소에서 산정한 내역서 설계도면이 완성되면 물량산출을 할 수 있습니다. 즉 물량산출로 재료비와 노무비를 뽑을 수 있어 시공비를 산정 할 수 있습니다. 시공업체에서는 물량산출서만 있으면 쉽고 빠르게 견적을 낼 수 있습니다. 여러 시공업체에 도면과 내역서를 제공하고 내역서를 비교해 볼 수 있습니다. 설계사무소에 물량 산출 내역서를 원하면 설계비용이 추가될 수 있습니다.

두 번째 시공회사에 도면을 주고 산정한 내역서 현재 주택 시공회사가 많이 있습니다. 즉 그만큼 건축주에게 서비스로 견적을 내주는 시공사가 많이 있습니다. 시공사에게 도면을 넘겨주고 견적을 요청하면 시공사에서 물량을 산출하여 시공비를 산정해서 총 공사비용을 알려줍니다. 내역서도 넘겨주는 회사도 있고 총 공사비만 산정해서 넘겨주는 회사도 있습니다. 물량 산출을 하는 것이 시공사에서도 최소 3일은 소요 될 것입니다. 제대로 된 시공회사의 물량 산출은 금액을 지불해서라도 받는 것이 좋습니다. 그만큼 물량 산출이 정확합니다.

설계도면이 완료되고 시공사에게 견적도 받았지만 시공비가 초과된다면 설계를 변경할 필요가 있습니다. 공사에는 평균 공사비라는 것이 있습니다. 평당 얼마 하는 것이 존재합니다. 이러한 내용들은 토목공사(성토,절토,조경석,조경)는 제외 하고 보는 것입니다. 예를 들어 목조주택 40평당 450만원이면 1억8천만원 입니다. 

내 예산이 2억이라면 시공비가 초과 될 수 있습니다. 토목도 해야 하고 보험료 인허가비용 등이 발생하기 때문입니다. 이럴 때는 건축주는 주택 평수를 줄이거나 그것이 안 된다면 평당 공사비를 줄여야합니다. 줄이는 방법은 건축구조를 경량철골로 바꾼다던지 내부 벽지를 고급벽지에서 합지벽지로 수입타일을 국내타일로 외부마감벽돌을 스타코 마감 등으로 저렴한 재료로 바꾸는 것입니다. 재료가 저렴하다고 품질이 떨어지는 것은 아닙니다. 

다만 주변에 흔하고 디자인적으로 조금 떨어질 뿐입니다. 지붕자재 슁글은 정말 가장 저렴한 지붕자재이지만 선진국에서도 가장 많이 쓰이는 재료이기도 합니다. 이렇게 마감 재료를 바꿔서 시공견적을 받아도 초과된다면 평수를 줄여야 합니다. 다음으로는 공사비에 영향을 주는 주택의 구조체와 마감재에 대해 알아보겠습니다.

주택설계는 어디에서 해야 하는가?

대지까지 준비가 완료 되었다면 대지에 맞는 주택설계를 해야 합니다. 하지만 일반 사람들은 건축설계를 어디에서 하는지 잘 모릅니다. 이상한 시공사에서 자신들이 설계를 할 수 있다는 소리를 말합니다. 하지만 설계는 “건축사사무소”에서만 허가를 진행 할 수 있습니다. 건축사사무소는 “건축사”자격증을 가지고 있는 기술자가 운영을 할 수 있는 회사입니다. 개인병원도 의사면허를 가진 사람만이 병원을 운영 하듯이 비슷하게 생각하면 됩니다. 설계사무소의 운영 형태를 좀 알아볼 필요가 있습니다.

첫 번째 대형, 중견 건축사사무소 50~400명입니다. 대기업형태이며 직원 수도 많습니다. 이런 대형사무소는 작은 주택설계는 하지 않습니다. 쇼핑몰, 아파트, 공공시설, 초고층빌딩 등 큰 시설위주로 운영하므로 주택을 짓는 건축주 하고는 큰 상관이 없습니다.

두 번째 소형 건축사사무소(아뜰리에) 10명 내외입니다. 아뜰리에는 작가사무소라고도 합니다. 주택잡지나 인터넷에 자신들의 작품들이 많이 소개되고 알려져서 유명한 것입니다. 설계비 또한 비싼 편입니다. 그만큼 자신의 설계에 대해 자부심도 높고 완성도도 높습니다. 그 외 유명하지 않은 분들도 있고 설계비는 좀 더 저렴할 수 있습니다.

세 번째 주택시공회사 소속 건축사사무소입니다. 이건 제가 분류 한 것입니다. 시공회사랑 설계사무소는 겸업을 할 수 없습니다. 예)시공사: 늘봄하우징 설계사무소: 늘봄설계사무소 이런 형태로 시공사에서 같이 운영하는 경우는 많이 있습니다. 이러한 설계사무소는 시공사의 설계의뢰만 취급하여 설계인허가를 담당합니다. 소규모 형태이지만 아뜰리에처럼 작품적인 디자인은 하지 않습니다.

네 번째 시청 앞 건축사사무소(허가방)입니다. 설계 사무소 위치는 좀 다를 수 있습니다. 흔히 허가방이라고 말하며 법에 접촉되지 않는 한에서 허가가 진행될 수 있는 도면으로 허가를 진행해주는 곳입니다. 이 곳 또한 일반적인 설계업무를 하고 있습니다. 업자나 시공사에서 자신들이 도면을 그려준다는 것은 표준화된 도면을 가지고 조금 수정하여 허가만 진행하는 것입니다.

건축주가 주택설계를 하게 된다면 두 번째, 세 번째, 네 번째 형태입니다. 가장 좋은 것은 두 번째의 형태의 설계사무소인데 설계비용이 많이 들 수 있습니다. 그렇다고 업자 같은 사람들한테 설계를 맡기면 안 됩니다. 이런 분들은 자신들이 가지고 있는 도면으로 대지의 조건도 고려하지 않고 설계사무소하고 진행하여 주택허가를 받습니다. 건축사의 시험을 보려면 5년 동안 공부하고 실무경력을 쌓아야 건축사 시험볼 자격이 주어집니다. 건축사 합격률도 10% 이하로 매우 적습니다. 그만큼 많은 공부를 해야 하는 것입니다. 여러 가지 법들과 일조건 기술 건축비 등을 고려해서 설계를 하기 때문입니다. 설계를 잘하는 곳에 가서 자신이 원하는 집을 잘 설계해야 완성도 높고 좀 더 완벽한 주택을 건설할 수 있습니다. 다음으로는 주택 시공비 산정하기에 대해 알아보겠습니다.

단독주택지 알아보기

주택을 지으려면 대지가 있어야 합니다. 건축주가 주택을 짓기 마음으로 다짐했으면 부지런히 대지를 찾아 다녀야 합니다. 오랜 시간을 두고 대지를 구해야 합리적인 가격에 대지를 매매 할 수 있습니다. 대지에 대해 자세히 법령을 알아야 합니다. 그래야 이상한 토지를 사지 않습니다. 그럼 대지에 대해 알아보겠습니다.

첫 번째 지목을 확인하라 

토지에는 지목이란 것이 있습니다. 이 토지의 사용 용도를 나타낸 것입니다. 이 용도는 아래 표1과 같이 규정하고 있습니다.

표1 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조(지목의 종류)

① 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다.

② 제1항에 따른 지목의 구분 및 설정방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

우리가 집을 지으려면 전. 답. 과수원. 임야. 대지에 지을 수 있습니다. 이 외에도 가능은 한데 상당히 어렵습니다. 여기에서도 전. 답. 과수원은 농지이기 때문에 추가적인 농지점용료와 개발비용이 추가 됩니다. 결론은 대지를 구매하시는 것이 가장 좋습니다.

농지에서의 건축행위는 농업인만 가능합니다.(농지도 다양함) 계획관리지역 농지는 일반인도 주택을 지을 수 있습니다. 하지만 추가 비용이 들어갑니다. 이러한 이유로 전문지식이 부족하면 대지를 구입하는 것이 가장 좋습니다.

두 번째 진입도로 및 주변 토지를 확인하라 

대지의 조건중 하나가 3m이상의 도로가 옆에 있어야 합니다. 간혹 대지인데 이 진입도로가 개인 사유지나 지분을 나눠가진 도로 일수 있습니다. 즉 국유지가 아닌 사유지 일 경우 주택 허가를 낼 때 동의도 얻어야 하고 차 후 사용료에 대한 문제도 있을 수 있습니다. 만약 전 주인이 싸게 내놓거나 할 경우는 이런 것들이 협의가 잘 안돼서 일수도 있습니다. 대지를 구매하기 위해서는 지적도를 가지고 사전답사를 해야 합니다. 인접 토지가 자신의 토지와 어떤 간섭과 문제가 있는지 눈으로 확인하고 문제가 없어야 합니다.

세 번째 토지의 모양을 확인하라 

전. 답. 임야는 가격이 대지보다 저렴합니다. 하지만 개발비용이 들어갑니다. 대지의 경우 건축설계 비용만 들어가지만 전. 답. 임야는 토목설계비용도 들어갑니다. 또 성토와 절토를 해야 할 경우가 있고 이 흙을 처리하는 대도 돈이 들어갑니다. 성토 면에 돌쌓기를 해야 하고 3m이상이 넘어갈 때는 구조검토도 받아야 합니다. 이렇게 여러 가지 비용이 추가적으로 들어갑니다. 토지에 대해 개발비용이 가늠이 된다면 저렴하게 땅을 구입해서 대지로 지목 변경하는 것도 좋습니다. 이러한 개발행위를 해서 택지개발지구를 만들어 시공사들이 분양을 하는 것입니다.

토지를 보실 때는 대지를 위주로 찾으시는 게 좋습니다. 시골에 대지를 찾으시면 성토와 절토가 많이 필요 없는 곳을 보시는 것이 중요합니다. 간략하게 토지 보는 방법을 알아보았습니다. 앞으로 좀 더 자세히 토지에 다루도록 하겠습니다. 다음으로 주택설계 설계사무소에 대해 알아보겠습니다.

주택을 왜 짓고싶은가?

주택을 짓기로 마음을 먹었다면 왜 주택을 짓고 싶은가 생각해 봐야 합니다. 주택을 짓고 또 그곳에서 산다는 것은 결코 낭만적인 것만 있는 것은 아닙니다. 아파트나 빌라와 같이 삶이 편하고 공동으로 관리하는 곳이 아니기 때문입니다. 즉 편리하게 누리던 것들을 불편하게 누리는 것들이 많아지게 됩니다. 예비 건축주들은 주택을 짓기 전에 아래 질문들을 생각해봐야 합니다

첫 번째 왜 주택에서 살고 싶은가? 

TV나 영화에서처럼 주택의 삶들이 낭만적이진 않습니다. 직장이 수도권이라면 서울 근교나 경기도에 살아야 하는데 교통문제도 있고 이렇게 개발 지구에 이사 간다면 단독주택들이 바로 붙어있어 서로간의 소음도 아파트 못지않게 생깁니다. 주택들은 노후로 인해 유지보수를 계속해 줘야 하므로 그에 들어가는 비용도 생깁니다. 주택의 가장 큰 단점은 난방입니다. 겨울에 들어가는 난방비를 무시 못 할 것입니다. 단점 위주로 말했지만 장점이 더 큰 것이 사실입니다. 주택에 대한 낭만 보다는 보다 현실적인 문제를 가지고 주택짓는것에 초점을 맞춘다면 자신이 원하는 꿈에 그리던 집을 지을 수 있습니다.

두 번째 어디에 집을 지을 것인가? 

집을 시공 하려면 대지가 있어야 합니다. 집을 시공할 대지를 구하는 것은 건축주의 몫입니다. 주변 사람들과 홍보들로 인해 주택지를 찾아야 합니다. 도심 속 주택지구, 택지개발지구, 시골 등 많이 있습니다. 주택지를 결정하는 일은 충분한 시간을 갖고 구입해야 합니다. 여유 시간이 있어야 자신이 원하는 대지를 합리적인 가격에 구 할 수 있기 때문입니다. 방을 구할 때도 발품을 많이 팔아야 한다는 말이 있듯이 대지 또한 마찬가지입니다. 돈이 급해 저렴하게 나온 대지들도 있고 주변 시세보다 싸게 내놓은 대지들도 종종 보입니다. 주택을 짓기 위해 급하게 대지를 구매하면그 만큼 비용을 더 들어 갈 것입니다.

세 번째 언제 집을 지을 것인가? 

대지를 구입 했다면 언제 집을 지을 것인지 시기를 정해야 합니다. 대지를 찾는 일은 오래 걸릴 수 있습니다. 하지만 집을 짓는 일은 대지 구입 후 바로 진행 할 수 있습니다. 그 시기를 잘 정해야 합니다. 자신이 가진 예산과 이사시기 완공 후 입주 시기 등 많은 것들이 작용 할 것입니다. 집을 짓는 것은 개인에게 큰 목돈이 들어가기 때문에 건축주의 경제관념을 잘 생각하여 정해야 합니다.

집을 왜 짓고 싶은지에 대해 생각하고 질문에 대한 답변이 가능하다면 이제 집을 어디에 어떻게 지을지 알아봐야 합니다. 하지만 질문에 대한 답변이 충분하지 않다면 계속해서 생각해 보시길 바랍니다. 

주택알아가기의 글들을 모두 읽고 다시 한 번 답변을 생각하길 바랍니다. 주택을 짓는 다는 것은 생각보다 어려운 문제입니다. 돈만주고 쉽게 생각하고 지을 수도 있지만 그만큼 비용과 시공사의 운도 따라야 합니다. 다음으로 주택을 지을 수 있는 땅 대지에 대해 알아보겠습니다.