주택시공사와 계약할때 주의 할 점
시공사를 여러 군대 찾고 마음에 드는 시공사를 찾았다면 견적을 받고 계약을 진행할 것입니다. 기업과 기업이 거래 한때는 계약서를 정말 꼼꼼히 쓰고 자신들의 기업에 유리하게 작성하기 마련입니다. 하지만 주택시공계약서를 작성할 때에는 시공사에서 제공하는 계약서만으로 추가 사항 없이 바로 계약합니다. 업자 같은 사람들은 계약서도 없이 공사하기도 합니다. 절대 계약서를 쉽게 보면 안 되고 꼼꼼히 체크하고 확인해야 합니다. 확인해야 할 중요사항들을 알아보겠습니다.
첫 번째 계약내역서를 확인해야합니다. 설계도면이 나오고 이전에 견적 받은 내역서가 있겠지만 최종 계약때는 다시 한 번 확인해야 합니다. 설계도면을 작성할 때 정확한 재료 명을 명기하는 게 좋다고 했습니다. 계약내역서 또한 마감재료에대한 재료명이 품목에 정확히 기재가 돼 있는지 확인해야 합니다. 예로 외부벽돌마감 인데 일반벽돌과 고벽돌과는 배로 단가차이가 나기 때문에 사전에 어느 정도의 재료인지 정확히 명기해야 공사 중에 추가 공사금액을 요구하지 않고 분쟁이 일어나지 않습니다.
두 번째 착공기간을 확인해야합니다. 흔히 착공기간은 설계도면이 허가가 완료되면 착공신청을 합니다. 허가기관에서 착공허가가 나오면 문서로 착공허가서가 나오는데 그때를 착공기간으로 하고 그날부터 공사를 시작해도 됩니다. 하지만 실제 시공사가 공사를 들어오는 날을 실착공기간으로 별개로 꼭 기재해야합니다. 시공사에서 실 착공을 미루거나 핑계를 댈 수 있습니다. 실착공이 늦어지면 전체 공사기간이 늘어나는 것입니다. 시공사의 잘못이지만 공사비의 증감 및 품질저하로 이어집니다.
세 번째 지체보상금을 정해야 합니다. 이 말뜻을 잘 모르실텐데 대형건물을 공사할 때는 지체보상금이란 것을 꼭 명시 합니다. 이는 공사를 계약기간이내 공사를 완료 못해 준공을 못하고 미뤄졌을 경우 계약기간 이후 하루에 얼마씩 시공사에게 지불하라는 내용입니다. 보통 하루에 계약금액의 1/1000~3/1000 비율로 산정합니다. 이것을 기재하는 이유는 작은 공사여서 건축주가 지체보상금을 못 받을 수 있지만 그만큼 시공사는 계약 기간 내 공사 완료를 위해 최선을 다할 것입니다.
네 번째 하자보수 기간을 정확히 명기해야합니다. 하자보수기간을 시공완료후 하자가 발생했을 때 시공사에서 보수를 해주는 것입니다. 큰 공사들은 구조 체는 6년 방수는 4년 지붕공사는 3년 이런 식으로 공종별로 중요도를 나눠서 하자기간을 다르게 산정합니다. 하지만 주택공사의 경우 전체 하자기간 2년 이런 식으로 산정합니다. 저는 이런 식으로 하면 안 된다고 생각합니다. 구조 체와 지붕은 3년 설비 전기는 1년 마감자재는 2년 이런 식으로 해야 합니다. 그 이유는 집이 준공되고 구조 체와 방수는 2년은 지나야 하자들이 나타납니다. 즉 시공을 잘했다면 10년 하자가 생기지 않습니다. 3년은 집이 지반에 안착되는 기간을 보기 때문에 그 전에 하자가 발생합니다. 설비와 전기의 경우 시공이 잘못됐다면 1년 안에 하자가 발생하고 그 이후는 크게 발생하지 않기 때문입니다. 마감재의 경우도 초반에는 하자가 안보이지만 1년이 넘어가면 접착불량과 틈새로 인한 단열과 박리 현상이 일어납니다.
다섯 번째 공사대금 지급 조건을 명기해야합니다. 시공사는 한 번에 최대한 받으려고 하겠지만 그렇게 하는 것보다는 큰 공종별로(금액별로) 나누워서 토목공사,골조공사,전기공사,설비공사,창호공사,인테리어공사,마감공사,잔금(잔손보기공사)로 나눠서 공사대금을 지불해야 합니다. 시공중 중간에 문제가 생겨도 건축주가 피해를 최소한 할 수 있습니다.
여섯 번째 노무비 직불 확인서를 작성해야합니다. 시공사에서 골조공사, 창호공사, 전기공사 등 이런 식으로 공종별로 나눠서 팀장에게 공사를 얼마에 하라고 넘겨줍니다. 하지만 팀장들이 시공사에서 돈을 못 받고 종종 건축주에게 시공비를 달라고 요구합니다. 건축주는 시공사에게 줬으니 알아서 받으라고 하지만 심하면 깽판과 소송도 갈 수 있습니다. 이러한 일을 사전에 예방하려면 일하러오는 공종별 팀장님 전화번호를 꼭 확인해야 합니다. 그리고 그 공종이 완료되고 시공비를 시공사에 지불했으면 큰 공종 팀장들과 노무비 지급확인을 해보는 것도 좋은 방법입니다. 이러한 내용을 계약 전에 시공사에게 통보하고 확인하는 작업은 좋습니다. 그리고 시공사에서 돈을 지불하지 않을 경우 시공비에서 팀장에게 직불하겠다는 말을 넣어야 합니다. 계약 전에 말하지 않고 공사 중간에 행하면 시공사 입장에서는 별로 좋지 않아 관계가 안좋아질수 있습니다.
일곱 번째 공사 종료일을 정확히 명기해야 합니다. 공사란 것이 일찍 끝날 수도 있고 늦게 끝날 수도 있습니다. 가장 좋은 방법은 공사하고 사용승인(준공) 허가가 떨어지면 그 날로부터 공사는 종료이고 하자보수기간이 적용된다는 것을 명기해야 합니다. 공사는 완료했는데 준공이 나지 않아 공사 완료 시점부터 하자기간을 적용할 수도 있기 때문입니다. 잔금(공사비의 3%~5%)또한 준공완료후 지급으로 명기해야 합니다.
여덟 번째 하자보수 증권을 발행 합니다. 하자보수증권은 시공사에서 하자를 완료하지 않으면 보험회사에서 하자를 처리해 주는 것입니다. 큰 회사의 경우 발급하는 경우도 있습니다. 작은 업체들은 비용발생으로 발행을 안하는 경우가 많습니다. 이럴 때는 공사완료시점 즉 사용승인시점(준공완료)으로 하자보수이행 계약서를 날짜를 명기해서 다시 작성후 인감도장 날 인후 인감증명서를 첨부해 건축주는 보관하고 있어야 차 후 하자 발생 시 큰 무리 없이 처리할 수 있습니다.
주택알아가기 중에서 가장 중요한 것이 시공사와의 계약하기입니다. 어설픈 계약서는 차후 분쟁의 소지와 서로 오해의 소지를 갖게 만듭니다. 서로 합의된 범위 안에서 공사를 완료할 수 있게 만드는 것이 계약서입니다. 서로 꼼꼼히 작성하여 시공계약을 하시길 바랍니다. 다음으로 시공중 확인해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.
