건설공사 CM

□ CM (Construction Management)

CM은Construction(건설)과 Management(경영/관리) [CM수행자가 발주자를 도와서 프로젝트의 기획, 설계, 시공에 대한 전반적인 관리를 담당하는 공사수행방식을 의미한다. 현재는 CM이 갖는 역할과 책임에 따라 여러 가지 형태의 CM계약방식으로 변형되어 사용되고 있다. CM은 건설 프로젝트를 성공적으로 수행하는 데 요구되는 계약관리, 공정관리, 원가관리, 품질/안전관리, 자재/노무/장비관리, 정보관리 등의 제반 관리기술을 포함한다.

□ CM for Fee & CM at Risk 의미

 ◦ CM for Fee

발주자가 여러 시공자들과 계약을 맺고 있는 공사에서 CM회사가 발주자의 대행인으로서 공사관리를 담당하며, 발주자, 설계자, 그리고 사업관리자가 하나의 팀을 형성하게 된다. 사업관리자는 설계나 시공을 직접 수행하지 않고 순수하게 사업관리, 즉 기획, 관리 그리고 조정 및 통제만을 담당하게 된다.

이 계약의 가장 큰 장점은 사업관리자와 프로젝트관련 조직들 간에 이해가 상충하는 경우가 드물어 사업관리자의 리더쉽 확보가 더욱 쉽다는 점이다. CM for Fee의 계약 하에서는 사업관리자는 시공자나 설계자와는 직접적인 계약관계가 없으며 따라서 공사결과 즉, 공사비용, 기간, 품질 등에 대한 책임을 지지 않고 궁극적인 의사결정과 그에 따른 최종 책임은 발주자의 몫이 된다. 사업 관리자는 발주자의 참모로서 단지 발주자의 관리능력만을 보완해 주는 것이다.

 ◦ CM at Risk

건설사업관리(CM) 회사가 시공회사들과 계약에 의해 공사의 일부 또는 전체를 수행하거나, 시공업체가 CM업체의 역할을 겸하는 경우이며, CM at Risk 계약에서는 일반적으로 사업관리자가 발주자에게 최고 공사비(Guaranteed Maximum Price)를 약속한 후 시공의 많은 부분을 직접 담당함으로서 해당공사의 공사비와 공기에 대한 책임과 위험을 부담하게 된다.

이 경우의 사업관리자가 전통적인 계약 하에서의 시공자와 다른 점은 시공도 담당할 뿐 아니라 위에서 언급한 사업관리자 고유의 역할도 수행한다는 점이다.

발주자가 여러 시공자들과 계약을 맺고 있는 공사에서 CM회사가 발주자의 대행인으로서 공사관리를 담당하며, 발주자, 설계자, 그리고 사업관리자가 하나의 팀을 형성하게 된다. 사업관리자는 설계나 시공을 직접 수행하지 않고 순수하게 사업관리, 즉 기획, 관리 그리고 조정 및 통제만을 담당하게 된다.

이 계약의 가장 큰 장점은 사업관리자와 프로젝트관련 조직들 간에 이해가 상충하는 경우가 드물어 사업관리자의 리더쉽 확보가 더욱 쉽다는 점이다. CM for Fee의 계약 하에서는 사업관리자는 시공자나 설계자와는 직접적인 계약관계가 없으며 따라서 공사결과 즉, 공사비용, 기간, 품질 등에 대한 책임을 지지 않고 궁극적인 의사결정과 그에 따른 최종 책임은 발주자의 몫이 된다. 사업 관리자는 발주자의 참모로서 단지 발주자의 관리능력만을 보완해 주는 것이다

	CM for fee	CM at Risk
발주자와의 관계	컨설턴트의 우호적 관계	시공책임자로서의 발주자/건설업자 대립관계
공사에서의 책임관계	감리와 같은 감독권/책임을 수행하지 않고 순수한 컨설팅	시공에 관한 부분은 종래의 시공업자와 마찬가지로 CM 사업자의 전적인 책임
사업 참여단계	계획 단계부터 참여 (전 단계에 참여)	계획 단계부터 참여 (시공단계에 대한 직접적 책임)
발주자의 손해에 대비한 시스템	시스템상의 안전장치는 존재하지 않음	GMP(Guaranteed Maximum Price) 도입을 통해 총 공사금액 상한선 도입 (총액 한도보증)
대가 지급 시스템	해당 작업당의 수수료 개념의 용역 서비스 (컨설턴트로서의 대가지급)	1. Cost plus fixed fee (CM 제비용 + 용역비) 2. Lump sum fee 지급액을 고정하여 월별로 지급

□ CM for fee와 at Risk의 차이점

1. for fee는 단순자문 역할 at Risk는 자문+시공책임까지 CM 업체가 지며, GMP (Guaranteed Maximum Price)를 도입하여 발주자의 안정적인 사업비 관리가 가능하다.

2. 발주자는 GMP를 통해 위험부담을 줄이며, CM업자는 사업을 원활히 수행가능

3. CM at Risk는 대형 민간분야의 최상위권 업체에 집중

at Risk는 위험부담이 크기 때문에 민간분야에서 발전시켜야 함

◦ CM 계약방식의 장점

(1) 프로젝트의 참여주체간의 지속적인 협의가 가능하고 전반적인 계획 및 관리능력의 향상으로 비용, 품질, 공사기간 등과 같은 프로젝트 목표를 경제적 효율적으로 달성할 수 있다.

(2) 설계단계에서 시공경험 및 지식의 방영을 통하여 재설계의 위험을 감소시키고 시공의 최적화를 도모할 수 있다.

(3) 프로젝트의 비용, 일정, 및 성능 등에 대한 의사결정에 있어서 발주자의 의견을 최대한 반영할 수 있다.

(4) 설계시공 병행방식을 사용하여 전체 프로젝트의 가간을 단축할 수 있다.

(5) 프로젝트의 모든 단계에서 가치공학(Value Engineering)의 적용이 가능하다.

(6) CM for Fee의 계약에서는 프로젝트의 리스크가 대부분 발주자에게 전가되기 때문에 위험부담이 상대적으로 감소되는 시공자에게 저렴한 입찰가격 제시를 요구할 수 있다.

◦ CM 계약방식의 단점

(1) 발주자는 프로젝트의 전체비용이 설정되기 전에 프로젝트를 착수하게 되므로 이에 따른 리스크에 대한 충분한 보상이 이루어지지 않을 수도 있다.

(2) 발주자의 지출비용 규모가 한정되어 있는 경우에는 전통적인 계약방식보다 불리하다.

(3) 프로젝트의 성공여부가 CM의 관리능력에 크게 좌우되므로 자격미달의 CM회사가 선정될 경우 프로젝트에 부정적인 영향을 가져온다.

(4) CM for fee의 계약에서 CM은 일반적으로 프로젝트의 비용과 품질을 보장하지 않으며, 프로젝트의 수행에 대한 법적인 책임은 대부분 발주자에게 귀속된다.

(5) CM at Risk의 계약에서 CM 회사의 무리한 이익추구로 인한 사업적 위험(Entrepreneurial Risk)이 따르게 된다.